Le e-commerce a changé la donne pour l’immobilier logistique. Dans les grandes métropoles européennes, chaque commande livrée en moins de deux heures suppose un stock proche du client, ce qui pousse les entrepôts à revenir en ville après des décennies d’exil en périphérie. Bruxelles, Paris ou Madrid transforment aujourd’hui d’anciens parkings, friches industrielles ou quais fluviaux en points de stockage urbains, quitte à bousculer des usages installés depuis des décennies. Le foncier disponible s’y négocie désormais au prix fort, mais rapproche marchandises et clients finaux.
Le foncier logistique se raréfie en centre-ville
À Paris, un quart des mouvements de marchandises franciliens transitent par la capitale, qui ne concentre pourtant qu’environ 1 % des surfaces logistiques de la région, selon la stratégie logistique urbaine 2022-2026 de la Ville de Paris. Cet écart oblige les collectivités à réinventer des espaces déjà occupés : parkings souterrains, friches industrielles, quais portuaires. La logistique urbaine à Bruxelles illustre cette bascule : port fluvial, infrastructures multimodales et entrepôts disponibles le long du canal y dessinent un modèle souvent cité pour organiser le dernier kilomètre sans multiplier les camions. Localisation, capacité de stockage, sécurité des accès et possibilité d’agrandir plus tard pèsent d’ailleurs autant que le loyer dans le choix d’un site. Le foncier manque, alors les villes recyclent ce qu’elles possèdent déjà.
Bruxelles et Paris, deux hubs stratégiques à l’œuvre
Une étude de P3 Logistic Parks et Cushman & Wakefield chiffrait déjà le besoin d’espaces logistiques urbains à Bruxelles à 70 085 m², contre 42 926 m² quelques années plus tôt, soit une hausse de 63,3 %. Sur la même période, ce besoin progressait de 72,3 % à Paris et dépassait 100 % à Madrid et Barcelone, preuve que le mouvement dépasse largement le seul canal bruxellois. Paris pousse la logique plus loin avec l’Arsenal de Foch : un entrepôt de 12 000 m², construit pour 30 millions d’euros sur deux niveaux d’un parking souterrain, entre l’Arc de Triomphe et le périphérique. Le chantier, porté par Indigo et Corsalis, doit remplacer 1 000 places de stationnement d’ici fin 2026 et rester propriété de la Ville de Paris. Camions à quai en sous-sol, vélos-cargos et véhicules électriques en surface : le schéma inverse la logique classique de l’entrepôt excentré, sans agrandir l’emprise au sol.
Ce que ces hubs changent pour les entreprises
Le dernier kilomètre concentre à lui seul près de 30 % des coûts logistiques totaux et plus de la moitié de l’empreinte carbone de la chaîne d’approvisionnement, selon une étude publiée en janvier 2026. Installer un entrepôt à quelques minutes du client réduit d’autant les trajets, un argument qui pèse désormais plus lourd que le prix du mètre carré. Le marché européen reste pourtant contrasté : la vacance moyenne tourne autour de 6 % et les loyers ont progressé de 2,7 % au premier trimestre 2026, d’après BNP Paribas Real Estate. Les prestataires logistiques représentaient sur la même période près de la moitié des surfaces louées en Europe, signe que la mutualisation d’entrepôts avance plus vite que les implantations en compte propre. En France, la demande placée est pourtant retombée à 330 000 m² au premier trimestre 2026, son plus bas niveau en dix ans. Le hub urbain progresse donc pendant que le marché logistique classique ralentit ailleurs, un signal que peu d’opérateurs avaient anticipé il y a cinq ans à peine.
